Ипотечное кредитование и перспективы

Содержание :

Введение 3
Глава 1. Понятие, сущность и государственное регулирование ипотечного
кредитования 7
1.1. История возникновения и развития ипотеки 7
1.2. Понятие и общие положения об ипотеке. Особенности ипотеки некоторых видов имущества 14
1.3. Роль ипотеки в системе способов обеспечения обязательств 18
1.4.Государственная регистрация ипотеки 25
1.5.Особенности ипотеки недвижимости 32

Глава 2. Анализ практической реализации ипотечного кредитования 39
2.1. Роль банков в осуществлении ипотечных программ Москвы на примере АКБ «Импексбанк» 39
2.2. Практическое осуществление ипотечного кредитования в
АКБ «Импексбанк» 44
2.3. Расчет платежей при ипотечном кредитовании 49

Глава 3. Перспективы развития ипотеки в России 56
3.1. Перспективы государственного регулирования 56
3.2. Возможности развития различных систем ипотечного кредитования в России на современном этапе развития 63

Заключение 73

Список литературы 77

Приложение

Введение

Институт ипотеки в отечественную финансовую систему ввел ГК РФ. Но реализация этого института связана со значительными трудностями, связанными, прежде всего ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен. До 1998 года, когда в России был принят специальный закон «Об ипотеке», эта деятельность осуществлялась на основе общих норм закона «О залоге» 1992 года и ГК РФ. Актуальность ипотечной тематики в России связана с массовой миграцией населения в последние годы, что до предела обострило жилищную проблему. Действующая, прежде всего государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие обращают внимание на институт ипотеки, считая его чуть ли не панацеей от жилищных проблем.
Практическими действиями органов исполнительной власти приняты меры, призванные как можно скорее решить жилищную проблему. Их существо сводиться к вопросу получения кредитов на строительство или приобретение жилья с использованием рыночного механизма. Но механизм этот имеет серьезные недостатки. Тем не менее, институт ипотеки не потерял кредита доверия у различных слоев населения. Малоимущими он воспринимается, как возможность растянуть на 1,5-2 десятилетия оплату нового жилья. Средние слои населения рассматривают это институт как переходный в ожидании, когда возрастет уровень их благосостояния и можно будет покупать жилье за наличные. На богатых институт не рассчитан, он им почти не нужен.
Опыт других стран свидетельствует о том, что основными элементами ипотеки, обеспечивающими ее эффективность, являются налаженный рынок ипотечных кредитов и кредитно-налоговый механизм государственной поддержки и стимулирования ипотеки.
Дороговизна жилья в современной России не сдерживает роста объема жилищного строительства, ориентированного на использование института ипотеки. «Ипотечный» расчет финансирующих лиц очевиден: возможность оставить за собой конкретный жилищный объект в случае неплатежеспособности залогодержателя.
Ипотечные отношения характеризуются значительной материалоемкостью и капиталоемкостью соответствующих субъектов и объемом единовременно вложенных средств. Для абсолютного большинства потенциальных клиентов это означает использование земельных средств, кредитов. Российское государство в этом плане все менее и менее способно выступать в роли кредитора. Отсюда возрастает значение в данной сфере частных банков и других учреждений и обществ, предоставляющих ссудный капитал в целях извлечения прибыли.
Становление ипотеки напрямую связано с дальнейшим развитием сферы недвижимости, которая с незапамятных времен является «сферой жизненных интересов» и государства, и кредитных организаций, и нас с вами. Собственность, недвижимость испокон веков были, есть и будут, главными двигателями экономики, политики, права. Грамотный договор об ипотеке, твердая правовая основа под ним (ФЗ «Об ипотеке»), позволит многим участникам гражданского оборота с небольшим заработком приобретать жилье в кредит под залог недвижимости. В свою очередь, кредитный договор обеспеченный залогом недвижимости позволит кредиторам развивать сеть долгосрочных кредитов, не боясь не получить свои кредиты обратно.
Актуальность ипотеки неизмеримо возрастает при нынешних реалиях Российской экономики. Разбивший народное хозяйство паралич неплатежей, атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства (например, пирамида ГКО), повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимости степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального или местного политического климата
· все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно, что влечет за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонения от формирования новых. А замедление гражданского оборота
· это одна из главных причин экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально
· политических катаклизмов, вплоть до гражданской войны. Расширение применения урегулированной Законом ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики.
С другой стороны, как частноправовой институт охватывает и такую связанную с болезненными социальными проблемами сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Массовая жилищная приватизация, прошедшая на фоне общего обнищания широких слоев населения, привела к тому, что очень часто квартира составляет единственное, реальное ликвидное богатство российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы
· болезни, требующие дорогостоящего оперативного или консервативного лечения, фиаско коммерческих начинаний, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и так далее. И в качестве единственного доступного выхода из сложившейся ситуации остается заем под залог жилья. Заем под залог жилья отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика все – таки есть перспектива отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия такого договора, залогозаемщик остается жить на своей площади. Однако при не возврате такого займа возникает острая и сложная социальная проблема. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля
· продажа, обмен) юридически или коммерчески не целесообразны. Она позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Есть у ипотеки и еще один социальный аспект. Для формирующегося в России среднего класса, а в перспективе и для широких слоев трудоспособного населения, весьма актуально развитие ипотечного кредитования, строительства и приобретения жилья. Хрестоматийным стал уже пример разницы в способах и методах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас: «там» человек берет в банке кредит на приобретение жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, растит детей, и за 10
· 15 лет погашает банку долг с процентами; «у нас» человек работает на жилье 15
· 20 лет, и когда все
· таки зарабатывает или получает по службе квартиру либо дом, то часто его семья уже распалась (не в последнюю очередь из
· за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему уже не хочется. Развитие ипотечного кредитования у нас тормозилось именно из
·за отсутствия проработанной законодательной базы.
Цель данной дипломной работы:
Раскрыть понятие и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации, применительно к современным рыночным отношениям
Задачи исследования:
Раскрыть сущность ипотеки (залога недвижимости) и дать определение основных понятий. Виды ипотеки и их особенности.
Анализ действующего государственного регулирования данного института и его развитие на современном этапе.
Рассмотреть вопросы применения ипотечного кредитования, возникающие в практике деятельности банков и произвести расчет платежей по данному виду кредита;
Выявить возможные перспективы различных схем ипотеки в России.
Подробнее вопросы понятия, сущности, государственного регулирования, практики применения ипотечного кредитования и развитие ипотеки в нашей стране рассмотрены в содержании дипломной работы.
Глава 1. Понятие, сущность и государственной регулирование ипотечного кредитования
История возникновения и развития ипотеки

Шаг в развитии залогового кредита составил институт, сложившийся в Риме, как полагают под влиянием восточного права (Греция и Египет) и носящий греческое название ипотеки.
Восточное право нашло в Риме подготовительную почву, поскольку в римских арендных договорах издавна установились отношения, близко напоминающие ипотеку.
Катон Старший (около 200 лет до нашей эры) в своем руководстве по сельскому хозяйству советует при сдаче в аренду масличных садов включать в договор такой пункт: пока наемная плата не будет уплачена, инвентарь ввезенный арендатором на участок пусть будет залогом. Таким образом, обязательство арендатора внести плату обеспечивается залогом. Этот залог остается во владении должника, но обеспечение снабжено энергетической санкцией: инвентарь не должен вывозиться с участка. В случае вывоза инвентарь становится собственностью хозяина участка.
Еще в первом веке нашей эры, при Лабеоне, договаривались с арендатором, чтобы ввезенный инвентарь считался залогом, впредь до уплаты наемной платы. Такой пункт договора был настолько обычным при сдаче в аренду, что он стал подразумеваться самим собой, или, как выражаются юристы, он превратился в naturalia negotil.
Источники совершенно ясно говорят о вещном характере залога; истребование залога дает кредитору право предъявить вещный иск; истребование залога или заклада носит вещно-правовой характер.
При последовательном залоге одной и той же вещи несколькими лицами действовало правило ипотечного старшинства: кто раньше по времени, тот сильнее в праве.
Римское ипотечное право не устанавливало регистрации ипотеки, в каком- либо государственном органе, в следствии чего ипотечный кредитор не знал, является ли он первым залоговым кредитором или имеется другой, старший по времени и более сильный по праву. Чтобы избежать опасности, которую приходится терпеть, когда одно и то же имущество закладывается несколько раз, обыкновенно оговаривают, что вещь никому не принадлежит, кроме как скажем Люцию Тицию.
Основное право, принадлежит кредитору в случае неполучения от должника удовлетворения в срок, состоит в реализации (продаже) заложенного имущества
· jus distrahendi.
Сначала это право обуславливалось соглашением сторон, а затем такое условие стало настолько частым, что стало подразумеваться само собой: хотя не было договоренности о продаже заложенной вещи, однако мы применяем такое право, что разрешается продажа заложенного имущества, если противное не было оговорено сторонами.
Но даже если по договору кредитор был лишен права продажи залога, то все-таки после трехкратного предупреждения такая продажа допускалась. Если при реализации залога получался излишек, то кредитор обязан возвратить это излишек должнику; если же наоборот, денег вырученных от продажи заложенного имущества, не хватает для покрытия долга, то недостающее взыскивается с прочего имущества должника.
Помпоний писал так: при установлении залога имущества принято добавлять, что если залог будет реализован за сумму меньшую, чем долг, то это добавление совершенно лишнее, потому что такое последствие наступает само собой, хотя бы условие о нем и не было добавлено.
И за всем этим римское право было далеко несовершенным. Допуская залог всего имущества, как личного, так и будущего. Была широко распространена генеральная ипотека, обременяющая в силу закона все имущество должника в обеспечении привилегированных различных требований. К требованиям, обеспеченным генеральной ипотекой относятся: требования фиска об уплате налогов, требование жены, после прекращения брака о возврате приданного, генеральная законная ипотека, лежащая на всем имуществе опекуна или попечителя, в обеспечении требований к ним со стороны подопечных.
Постепенно вырос целый ряд привилегированных требований, пользующихся преимуществом в порядке взысканий, обеспеченные законной генеральной ипотекой, так и другие требования, как, например, требования по кредиту для ремонта домов, постройку или покупку судна, или его оснащение или отделку.
Все это при отсутствии ипотечных операций по каждой недвижимости сделало римскую залоговую систему чрезвычайно запутанной. Вместо документальной записи о наличии ипотеки приходилось ограничиваться личным заверением должника о том, что, например, лавка и служащие в ней рабы никому другому не заложены, в чем кредитор верит должнику как порядочному человеку.
Однако для гражданского права рабовладельческого общества честное слово является не достаточно надежной опорой. На помощь приходит устрашение, уголовным наказанием: кто заложит другому вещь, состоящую у меня в залоге, не предупредив меня об этом, тот подвергается наказанию за мошенничество.
В 19 веке, когда имущество имело главным образом форму недвижимости, основным видом залога была ипотека. Это относится к Франции и к странам Германского права, где все операции строго регламентированы. После 2-ой мировой войны кредит под залог имущества вновь вышел на первый план.
Учреждение ипотеки во Франции. Первой характерной особенностью ипотеки является то, что она утверждается подлинным актом: – у нотариуса и по форме, установленной законом. Любой другой документ, не засвидетельствованный у нотариуса, силы не имеет. Документ, составленный во время сделки в случае его опротестования третьими лицами, должен так же представлять собой аутентичный акт.
Во Франции основой ипотечного права, кроме аутентичного акта, является так же кадастр и регистрация ипотеки.
Кадастр (или поземельная книга)
· это картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших участков земли и крупных землевладений. Таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или незастроенное недвижимое имущество и исключить возможность перепутать его с другим. В любой мэрии можно получить информацию из кадастра.
Примерно так же, с небольшими вариациями, эта служба организована в других странах по романо-германскому праву, только там кадастр называют поземельной книгой.
Регистрация ипотеки. Регистратор ипотеки является государственным служащим (в странах с поземельной книгой это судья). Он регистрирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью (продажа, покупка, сервитут, льготы и др.). Он так же составляет реальную и персональную картотеки. С его помощью можно получить реальную картину ипотеки льгот, отягощающих недвижимое имущество.
В странах романо-германского права режим ипотеки имеет много общего: нотариально заверенный акт, кадастр или поземельная книга, публикации ипотек и другие существенные формальности.
В других странах концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, особенно в странах англосаксонского права с режимом «справедливости общего прав». В частности там нет необходимости нотариально заверенном акте. И ипотека может носить общий характер, то есть предмет залога не обозначен или нет публикаций. Датская система использует обе вышеописанные.
В действительности англосаксонский мир рассматривает ипотеку как достаточно банальную гарантию, аналогичную страхованию или поручительству.
Это гибкость, открывающая путь для некоторых злоупотреблений, позволило, однако, в США проводить операции перевода ипотечных долговых обязательств в «ценные бумаги», то есть их стандартизация и привлечение на финансовый рынок позволяет учреждениям, предоставляющим ссуду под недвижимость, расширить возможности в рефинансировании с помощью вторичного рынка. Кредиторы чрезвычайно заинтересованы в приобретении таких ценных бумаг, бумаг очень надежных, так как гарантия ипотеки передается вместе с ними.
Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».
В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.
Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу – помещикам.
В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов
· в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.
С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:
с государством (казённая ипотека);
между частными лицами (частная ипотека);
по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.
В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита
· Санкт-Петербургское городское кредитное общество.
В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове
· первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.
В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5
· 8,5% в год.
В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых)
· на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.
На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.
К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:
Дворянский земельный банк;
Крестьянский поземельный банк;
городские кредитные общества и городские общественные банки;
земские банки;
общества взаимного поземельного кредита;
ссудно-сберегательные товарищества;
кредита товарищества и др.
К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.
В России, процесс развития ипотеки происходит относительно медленно. И в этом нет ничего удивительного, так как в течение 70 лет в России не существовало частной собственности.

Понятие и общие положения об ипотеке. Особенности ипотеки некоторых видов имущества
Итак, Россия вернулась к истокам дореволюционного гражданского права, которое предусматривало различные виды залога: ручную закладную, ипотеку, обычный залог недвижимого имущества. Закладная, о которой я веду речь, новелла Российского цивильного права. Практическое значение закладной в том, что она ускоряет и упрощает оборот недвижимости.
В ст. 13 сформулированы следующие положения о закладной.
Первое, права залогодержателя по обеспеченному залогом обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Второе, закладная является ценной именной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца:
Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество;
Таким образом, закладная
· ценная именная бумага. Это означает, что в настоящее время практический смысл закладной почти теряется: передача прав по ценной именной бумаге, совершаемая путем цессии, потребует соблюдения формы договора об ипотеке (нотариального удостоверения и государственной регистрации). Совместить именно ценную бумагу с порядком передачи прав, предусмотренных для очередной бумаги, с точки зрения ГК РФ, не предоставляется возможным. Следовательно, закладная может предоставлять ценность для рыночного оборота только как ценная ордерная бумага с передачей прав по ордерному индоссаменту (с указанием имени правопреемника).
Согласно п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке» закладная является ценной именной бумагой, ст. 48 данного Закона допускает передачу прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица
· ордерного индоссамента. Здесь закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которым, различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК РФ четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. Пункт 4 ст. 146 ГК допускает передачу прав путем индоссамента только по ценной ордерной бумаге, по ценной именной бумаге права могут быть переданы только путем цессии. Отступление от этих норм ГК не допустимо. Закладная должна быть ценной ордерной бумагой, либо права по ней как по ценной именной бумаге должны передаваться в порядке предусмотренном для уступки требований цессии.
Подобным образом вопрос о закладной решался в дореволюционном российском праве. Закладная выписывалась на имя определенного лица и могла передаваться так же определенному (поименованному) лицу. Согласно ст. 13 Закона, допускается передача прав по закладной, залог закладной:
Содержание закладной
Закон предъявляет очень жесткие требования к форме закладной.