Договор купли – продажи жилья

Содержание

Введение 3

1. Особенности практики заключения, регистрации и исполнения договора купли
· продажи недвижимости 5
1.1.Продажа недвижимости, требования к сторонам исполнения договора и проблемы составления и заключения договора купли-продажи недвижимости 5
1.2. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости, переход права собственности на недвижимость, ответственность сторон 10

2. Особенности продажи жилых помещений 14
2.1. Элементы договора купли-продажи жилых помещений 14
2.1.1. Предмет договора купли-продажи жилых помещений 14
2.1.2. Форма договора купли-продажи жилых помещений 15
2.1.3. Стороны и цена по договору купли-продажи жилых помещений 18
2.2. Обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений 22
2.3. Содержание договора купли-продажи жилых помещений 25

Заключение 28
Список используемой литературы и источников 31
Приложения
Введение

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте.
Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. – диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).
Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Целями работы является правовой анализ договора купли-продажи жилья и выработка основных рекомендаций по его заключению, а также разработка типовой формы договора купли-продажи жилья.
Исходя из цели работы, в ней будут решены следующие задачи :
рассмотрено понятие договора купли
· продажи недвижимости;
исследованы требования к сторонам данного договора;
изучен процесс государственной регистрации договоров купли
· продажи и переход права собственности на недвижимость, а также ответственность сторон;
всесторонне изучен договор купли
· продажи жилого помещения как объекта недвижимости.
Предметом исследования являются правовые отношения, возникающие в связи с заключением договора купли
· продажи жилья по российскому законодательству.

1. Особенности практики заключения, регистрации и исполнения договора купли
· продажи недвижимости
1.1. Продажа недвижимости, требования к сторонам исполнения договора и проблемы составления и заключения договора купли-продажи недвижимости

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.
Специфические черты недвижимости – прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. – диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Как следует из текста Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (см. ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.
При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551).
Как уже отмечалось, недвижимость – это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (см. ст. 424), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.
Чтобы наиболее полно и разносторонне рассмотреть процесс составления и заключения различных видов договоров купли-продажи жилых помещений, нужно было узнать как это происходит в реальной жизни, на практике. Для этого была проведена работа по изучению порядка заключения сделок по отчуждению жилых помещений в одной из нотариальных контор г. Кирова. Благодаря этой практике были выявлены проблемы, которые возникают при составлении и заключении договоров купли-продажи недвижимости.
Очевидно, что чаще всего возникают такие проблемы, как
проблема защиты прав несовершеннолетних на стадиях составления и заключения договоров отчуждения недвижимого имущества;
проблема деятельности риэлторских фирм в области заключения сделок по отчуждению жилых помещений;
проблема определения долей в праве общей собственности при отчуждении доли в праве на долю;
проблема оформления объектов жилья на стадии составления договора купли-продажи;
проблема взаимодействия нотариусов и регистрационных палат при оформлении и заключении сделки по отчуждению объектов жилья.
Анализ этих проблем и изучение нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в области купли-продажи недвижимости, позволяют сделать вывод, что вышеуказанные проблемы возникают потому, что действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения недвижимости.
Также, например, необходимо более четко урегулировать и отработать механизм порядка и условий выдачи органами опеки и попечительства разрешений на отчуждение жилья, в котором проживают несовершеннолетние, а также отказа в выдаче разрешения на отчуждения, и возможность обжалования подобного отказа в суде. Необходимо разработать и механизм контроля за процессом отчуждения и приобретения жилья, в котором проживают несовершеннолетние, в виду того, что в действующем законодательстве по этому вопросу сформировались некоторые пробелы, в результате чего ущемляются права граждан на проживание. Так, как ч.4 ст.292 ГК РФ и другими нормативными актами предусмотрено получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждении жилья, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, однако органы опеки и попечительства эти требования трактуют по-своему, порой запрещая отчуждать жилье совершенно нормальным, благополучным семьям, тем самым нарушая права, как совершеннолетних, так и несовершеннолетних граждан.
Еще одна проблема нарушения законодательства
· огромное количество справок и документов, необходимых для отчуждения недвижимости в любой форме, а также их стоимость. И граждане, особенно в сельской местности, отчуждают принадлежащее им недвижимое имущество без каких либо проволочек, в обход законов.

1.2. Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости, переход права собственности на недвижимость, ответственность сторон

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. е. передачи ему проданного объекта недвижимости.