Договор купли – продажи жилых помещений

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1. Становление и развитие российского законодательства о договоре продажи жилых помещений
1.2. Понятие и сущность договора купли-продажи жилого помещения
Глава 2. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Жилое помещение как объект договора продажи
2.2. Цена как существенное условие договора продажи жилого помещения
2.3. Иные существенные условия договора продажи жилого помещения
2.4. Права и обязанности сторон по договору продажи жилого помещения
Глава 3. ТЕНДЕНЦИИ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1. Переход права собственности на жилое помещение по договору продажи и его государственная регистрация
3.2. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору продажи жилого помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90-х г.г. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найма, дарение, рента и др.). В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) – не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт. Был принят Федеральный закон
217-ФЗ “О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”; 1 марта 2005 г. в силу вступил Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ); и др. Введение в действие указанных нормативных правовых актов, а в ряде случаев – принятие поправок к ним, безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.
Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности и др.
Таким образом, в настоящее время существует объективная необходимость в проведении исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, что и обусловило выбор темы настоящей дипломной работы.
Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, Р.Х. Габитовым, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, В.А. Лапач, М.Н. Малеиной, Н.И. Матузовым, В.В. Ровным, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.
Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы договора продажи жилых помещений недостаточно разработаны, необходим комплексный подход к их исследованию с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы, когда вступил в силу целый комплекс нормативных правовых актов, на качественно новом уровне регулирующий общественные отношения в данной сфере.
Методологической основой выпускной квалификационной работы послужили такие методы исследования, как диалектический, исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования явились нормы Конституции Российской Федерации, гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере купли-продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, и диссертационные исследования, относящиеся к теме исследования, а так же интернет-ресурсы.
Изложенные обстоятельства предопределили нами выбор цели данного дипломного исследования.
Цель настоящей дипломной работы заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование правового регулирования договора продажи жилых помещений.
Для достижения данной цели нами были поставлены следующие задачи:
провести анализ истории развития российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;
изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения;
охарактеризовать существенные условия договора продажи жилогопомещения, в том числе: предмет договора – жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома), цену договора и иные существенные условия договора; правовое положение сторон договора;
– провести критический анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи;
– изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора продажи жилого помещения;
– выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского гражданского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.
Эмпирическая основу дипломной работы образуют как опубликованной, так и неопубликованной судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов по спорам, возникающим из договора продажи жилых помещений.
Структура дипломной работы обусловлена ее целями, задачами, кругом рассматриваемых вопросов и состоит из введения, трех глав, состоящей из восьми параграфов, заключения и списка использованной литературы.