Приватизация государственного и муниципального жилого фонда

Содержание

“” Введение

“” Глава 1. Понятие приватизации
“” .1. Приватизация как переход имущества в частную собственность
“” .2. Приватизация жилья

“” Глава 2. Проблемы и перспективы приватизации жилья
“” .1. Особенности приватизации государственных жилых помещений
“” .2. Приватизация муниципальных жилых помещений

“” Заключение
“” Список литературы

Введение

Закон о приватизации жилых помещений от 1991 года является первым законодательным актом, который установил основные принципы осуществления приватизации жилья на территории Российской Федерации. Во исполнение данного Закона утверждено “Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”; на основе Закона и Примерного положения разработаны и утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации положения на территории каждого субъекта РФ.
Принятый Закон о приватизации стал поворотным моментом в жизни российских граждан. У них появилась реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору найма или аренды жилого помещения.
Ранее, в доперестроечное время, сама идея приватизации жилья была несостоятельной в силу иных политических, экономических и правовых устоев социалистического общества. Так, согласно ст. 10 Конституции СССР (1977 г.) основу экономической системы страны составляла социалистическая собственность на средства производства; при этом государственная собственность (на ее долю приходилось около 90% всех средств производства, основной городской жилищный фонд) являлась преобладающей по удельному весу в народном хозяйстве.
Перемены в политическом устройстве нашей страны принесли существенные изменения и в имущественные права граждан. Они стали вправе приватизировать занимаемые ими жилые помещения.
Приватизация актуальна и до сих пор, во многих муниципальных образованиях не все люди еще приватизировали свое жилье. Поэтому изучение вопросов приватизации государственного и муниципального жилого фонда, то, что будет предпринято в данной работе, носит отнюдь не теоретических характер.

Глава 1. Понятие приватизации
1.1. Приватизация как переход имущества в частную собственность

В нашей стране с 1991 года идет процесс приватизации, в результате которого имущество, входившее в состав государственной и муниципальной собственности, переходит в собственность хозяйственных обществ и товариществ, отдельных граждан, других физических и юридических лиц. Из государственной (муниципальной) собственности выбывают предприятия, жилищный фонд, земельные участки, предметы религиозного культа и многое другое. В указанных случаях прекращение права государственной (муниципальной) собственности и приобретение права собственности другим лицом
· физическим или юридическим
· происходят в порядке правопреемства. Так, при преобразовании государственного предприятия в предприятие, основанное на других формах собственности, оно становится его правопреемником (см. п. 5 ст. 58 ГК). Приватизация имеет место и тогда, когда государство в лице соответствующих органов возвращает храмы, монастыри, другое имущество, принадлежавшее до революции религиозным организациям, их прежним владельцам
· православной церкви и другим конфессиям.
Под приватизацией в широком смысле слова следует понимать как возмездное, так и безвозмездное отчуждение государственного и муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц. Так, действие Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» распространяется лишь на случаи возмездного отчуждения соответствующего имущества в собственность физических и юридических лиц. При этом в самом Законе предусмотрен широкий круг случаев, на которые его действие не распространяется, хотя бы отчуждение имущества и было возмездным (см. ст. 3 Закона). Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который вначале допускал при определенных условиях сочетание как бесплатной, так и платной передачи государственного и муниципального жилищного фонда гражданам, ныне предусматривает лишь бесплатную передачу жилья в собственность граждан. Существенно различается не только круг подлежащих приватизации объектов, но и круг ее участников. Так, если по Закону о приватизации государственного и муниципального имущества оно может быть приобретено в собственность как физическими, так и юридическими лицами, то по Закону о приватизации жилищного фонда жилье передается, и притом бесплатно, только в собственность граждан.
Дадим теперь краткую характеристику ряда положений законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества. Законом допускаются следующие способы приватизации указанного имущества:
продажа имущества, в том числе акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на аукционе;
продажа имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;
продажа акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работникам;
выкуп арендованного имущества;
преобразование унитарных предприятий в открытые акционерные общества, в которых 100% акций находится в государственной или муниципальной собственности;
внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ;
отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ владельцам государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.
Осуществление приватизации способами, отличными от установленных Законом, не допускается, а соответствующие сделки приватизации считаются ничтожными и не влекут за собой правовых последствий. Это, однако, не распространяется на сделки приватизации, совершенные до вступления настоящего Закона в силу, если, разумеется, нет иных оснований для признания их недействительными (напр., п. 2 ст. 31 Закона, он вступил в силу со 2 августа 1997 г).
Имущество продается на аукционе, если его покупатели не должны выполнять в отношении объектов приватизации какие-либо условия. Право собственности на объект приватизации переходит к покупателю, предложившему в ходе торгов наивысшую цену.
Если же имущество продается на коммерческом конкурсе, то право собственности переходит к победителю конкурса только после выполнения им всех условий конкурса, как инвестиционных, так и социальных. Победитель конкурса не вправе до перехода к нему права собственности на объект приватизации отчуждать его или распоряжаться им иным образом (например, закладывать). Если, однако, объектом приватизации является предприятие как имущественный комплекс; то победитель конкурса несет риск его случайной гибели или случайного повреждения уже со дня подписания устроителем и победителем конкурса передаточного акта о передаче предприятия победителю конкурса (п. 2 ст. 563 ГК). Таким образом, риск случайной гибели предприятия победитель конкурса несет еще до того, как он стал собственником предприятия.
Дабы приватизация государственного и муниципального имущества не носила мнимый характер, предусмотрено, что одновременное закрепление в государственной или муниципальной собственности акций открытого акционерного общества и использование в отношении его специального права на участие в управлении указанным обществом (так называемой «золотой акции») не допускаются.
Приватизацией также понимается передача жилых помещений, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в собственность граждан бесплатно или за плату.

1.2. Приватизация жилья

Передача жилья в собственность граждан путем приватизации – важнейшая составная часть жилищной реформы. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений – граждан – и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. То есть жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность. Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
За 12 истекших лет в собственность граждан передано свыше 12 млн. квартир, или 45% всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья создает условия для нормального функционирования рынка жилья.
Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”, принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона – он стал Законом Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Однако Закон РФ от 4 июля 1991 г.
· 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.), именуемый далее в тексте данной работы как Закон о приватизации, регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда.
Конечно, настоящий Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была “включиться” в происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали Закон СССР “О собственности в СССР” и Закон РСФСР “О собственности в РСФСР”, действовавшие соответственно с 1 июня 1990 г. и с 1 января 1991 г., которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона “О собственности в РСФСР” было установлено, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации.
Также нужно отметить, что фактическая приватизация жилья, т. е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 80-х годов, когда были приняты Постановление Совета Министров СССР “О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда” от 02.12.88 N 1440 и “Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт”, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.89 N 134 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).
Указанными нормативно-правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в Российской Федерации не получила. “Положение о продаже квартир” продолжает действовать только в отношении незаселенных квартир в жилых домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту.
Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах:
согласно ст. 54.1 ЖК граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (введена Законом РСФСР “О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР” от 06.07.91
· 1552-1;
в ст. 19 Основ содержатся более конкретные положения: “граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность … путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов…”;
согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Кроме того, в этой статье содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: “При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное”.
До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или в пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, квартиры); кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади.
Согласно ст. 107 ГК РСФСР в случае возникновения у гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) в собственности более одного дома другой дом должен быть отчужден в течение года. Ст. 108 ГК РСФСР не разрешалось иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.
Какие причины обусловили начало приватизации жилья? К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку не мог не коснуться отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки, с тем чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда. Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики.
Это значительное уменьшение бюджетных расходов государства на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены все указанные расходы.
Закон о приватизации определяет основные принципы осуществления приватизации жилья. В Законе есть разд. II, который называется “Основные принципы и условия приватизации жилья”. Однако эти принципы содержатся не только в указанном разделе.
Бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан – один из основных принципов осуществления приватизации жилья.
Другой принцип, положенный в основу Закона, также содержит его ст. 1, где говорится о добровольности граждан в решении вопроса о приватизации занимаемого ими жилого помещения; при этом необходимо согласие на изменение статуса жилого помещения не только самого нанимателя (арендатора), но и всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
К числу основных принципов следует отнести и положение, закрепленное в ст. 11 Закона о приватизации, о том, что граждане имеют право приватизировать жилое помещение только один раз; правда, из этого правила есть исключения.
В ч. 3 преамбулы Закона говорится о жилье как о недвижимости. Позднее этот вопрос нашел урегулирование в ст. 6 Основ. В этой статье установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилье, может находиться в любой форме (в том числе частной) собственности и переходить из одной формы собственности в другую в установленном законодательством порядке.