Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с жильем

Содержание

“” Введение
“” Глава 1. Общее понятие сделок с жилыми помещениями
“” .1. Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок и виды таких сделок
“” .2. Участники сделок с жилыми помещениями
“” .3. Условия действительности сделок с жилыми помещениями
“” Глава 2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями и права несовершеннолетних
2.1. Установление опеки и попечительства над несовершеннолетними и совершение сделок с жилыми помещениями
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·16
“” .2. Купля-продажа жилых помещений и права несовершеннолетних
“” .3. Мена жилья
“” .4. Дарение жилых помещений и правовое положение несовершеннолетних
“” Глава 3. Защита имущественных прав несовершеннолетних
“” Заключение
“” Список литературы

Введение

Каждый несовершеннолетний имеет право на уровень жизни, необходимый для нормального физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития, что требует соответствующих материальных затрат. Создание условий жизни, в соответствии со ст. 27 Конвенции о правах ребенка, необходимых для развития ребенка, обеспечивается главным образом родителями, несущими основную финансовую ответственность за его достойное содержание.
Ранее нормы об имущественных правах ребенка в КоБС отсутствовали, что создавало определенные сложности в решении вопросов, связанных с защитой имущественных интересов детей. Гражданский Кодекс Семейный Кодекс устранил этот пробел в законодательстве.
Ныне действующие нормы всесторонне защищают права несовершеннолетних при осуществлении сделок с жилыми помещениями, что включает в себя не только их права на проживание, но и право собственности. Ниже мы рассмотрим это подробнее.
Данная дипломная работа весьма актуальна потому, что ежедневно совершаются только в Москве многие десятки сделок с жилыми помещениями, так или иначе затрагивающими права несовершеннолетних.
Целью представленной дипломной работы является тщательное изучение всех аспектов надлежащего совершения и оформления этих сделок в целях недопущения ухудшения положения несовершеннолетних.
Такому рассмотрению и посвящена настоящая работа, в ходе написания которой будут решены следующие задачи :
проанализированы теоретические и методологические аспекты исследуемой темы : основные понятия сделок с жилыми помещениями и принципы и условия проведения таких сделок, когда в них присутствует несовершеннолетний;
проведено исследование отдельных видов сделок с жилым помещением , когда в них участвует несовершеннолетний и его правовое положение при этом ;
изучены основные аспекты защиты имущественных прав несовершеннолетних .
В ходе исследования мной были даны ответы на такие вопросы , как:
– какова главная особенность сделок с жилым помещением с участием несовершеннолетних;
– в каких случаях речь может идти о сделках с участием несовершеннолетних;
– как должно быть выражено согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением с участием;
-кто является стороной в сделках по отчуждению жилых помещений с участием несовершеннолетних;
– в каких случаях согласие органов опеки и попечительства требуется , хотя в сделке участвуют несовершеннолетних;
– каковы особенности сделок с жилым помещением, в которых зарегистрированы несовершеннолетние;
– какие существуют ограничения для совершения сделок с жилым помещением с участием несовершеннолетних;
– признание недействительными с жилым помещением с участием несовершеннолетних, совершенных без предварительного согласия органов опеки и попечительства;
– основания признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными, связанных с нарушением прав несовершеннолетних;
– особенности участия несовершеннолетних в приватизации;
– с какого возраста человек может участвовать в приватизации;
– какого возраста ребенок может самостоятельно подписывать договор передачи жилья в собственность;
– каков порядок передачи в собственность жилых помещений , в которых проживают дети;
– с какого момента у несовершеннолетних возникает право собственности на приватизированную квартиру;
могут ли родители отказаться за ребенка от участия в приватизации .
При написании работы мной были изучены как нормативно
· правовые акты федерального уровня, так и постановления Московской областной Думы, а также специальная и периодическая литература

Глава 1. Общее понятие сделок с жилыми помещениями
1.1. Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок и виды таких сделок

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК) указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).
Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершить сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане – собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка), либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества.
Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. В качестве исключения из общего правила Жилищный кодекс РСФСР предусматривает возможность заключения договора обмена неизолированной комнаты между родственниками.
Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации. В Москве такие обязанности возложены на Комитет муниципального жилья.
Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.
Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом прав на нее происходит переход права на объекты общего пользования многоквартирного дома. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В тех случаях, когда объектом сделки выступает часть квартиры, наряду с переходом прав на нее происходит переход права: на объекты общего пользования в квартире (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома. В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых «помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288).

1.2. Участники сделок с жилыми помещениями

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают, граждане и юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.
Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Федерация может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения.
Коммерческие (организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.
Граждане, выступающее сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т. е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным. Таким образом, применительно к теме настоящей работы, можно утверждать, что равноправным участником двусторонней сделки, предметом которой является жилое помещение, несовершеннолетний выступать не может.
Для защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан Гражданский кодекс Российской Федерации установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).
В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно.
Представляется, что должно учитываться и ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК (злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности, в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя.

1.3. Условия действительности сделок с жилыми помещениями

Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома либо квартиры.
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом. К примеру: договор продажи, договор передачи и др. Для заключения договора обмена социального жилья пользование подтверждается ордером.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, то есть должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок.
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями и найма жилого помещения) по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, как уже было указано выше, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и др. частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 175 и 176 ГК), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).
Сделка, недействительная вне зависимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими четырнадцати лет (ст. 171 и 172 ГК), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).
Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Глава 2. Отдельные виды сделок с жилыми помещениями и права несовершеннолетних
2.1. Установление опеки и попечительства над несовершеннолетними и совершение сделок с жилыми помещениями

При установлении опеки или попечительства над несовершеннолетними к опекунам и попечителям также предъявляется ряд дополнительных требований. Так как основная задача подобной опеки и попечительства – это создание для несовершеннолетнего условий, максимально приближенных к семейному воспитанию, предпочтение при выборе опекуна или попечителя отдается семейным парам. Также желательно, чтобы ребенок знал своего опекуна (попечителя) до установления опеки или попечительства, что способствовало бы установлению между ними теплых, доверительных отношений. Поэтому при наличии малейшей возможности, опекуна или попечителя для несовершеннолетнего стараются подбирать из числа его родственников или людей, с которыми ребенок хорошо знаком.
Немаловажное значение для регулирования правового статуса опекунов и попечителей имеет положение о необходимости согласия гражданина на выполнение подобных обязанностей. Данное правило отсутствовало в отечественном законодательстве вплоть до 1967 года, когда был принят Кодекс о браке и семье РСФСР. Объясняется это тем, что Кодекс законов о браке семье и опеке был принят в 1927 году, когда еще сохранялся высокий процент детской беспризорности. Основной задачей стоявшей перед институтом опеки и попечительства было спасение детей от голода и смерти, с чем вполне мог справиться любой гражданин. Однако на практике случаи, когда гражданина назначали опекуном или попечителем без его согласия, были крайне редки.
По общему правилу опека и попечительство носят безвозмездный характер. Содержание подопечного осуществляется за счет его имущества, пенсии или пособия. Это позволяет защитить интересы подопечного и избежать согласия на назначение опекуном или попечителем из корыстных побуждений.
Осуществление опекуном (попечителем) своих обязанностей начинается с момента вынесения органом исполнительной власти местного самоуправления решения о назначении опекуна (попечителя). Ему выдается опекунское удостоверение. Являясь законным представителем подопечного, опекун может совершать все действия, которые мог бы совершать подопечный, если бы был полностью дееспособным. Закон предусматривает и определенные исключения из этого правила, имеющие целью оградить подопечного от возможных злоупотреблений со стороны опекуна. Так, в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе совершать, а попечитель – давать соглашение на совершение ряда сделок, таких как дарение, обмен, сдача в аренду имущества подопечного и т.д., влекущих уменьшение имущества подопечного без согласия органов опеки и попечительства.
Однако следует подчеркнуть такое обстоятельство, что даже согласие органов опеки и попечительства на совершение той или иной сделки не служит гарантией ее законности. Единственным реальным критерием оценки здесь может быть только соблюдение прав и законных интересов подопечного. Показательно в этом плане дело, рассматривавшееся в суде республики Бурятия.
В 1996 году возник спор между гражданином Ц., выступавшим в качестве истца и гражданами С. и О. по поводу истребования квартиры, купленной Ц. в 1995 году из незаконного владения последних. Ц. утверждал, что купил квартиру у В. (отца С.) в декабре 1995 года, с условием, что тот освободит жилое помещение к маю 1996 года. Однако в апреле 1996 года В. был убит, а его сын со снохой отказались освободить помещение.
Встречный иск к Ц. предъявила гражданка М. – опекун младшего сына В. – И. (несовершеннолетнего), которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры. Она просила признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что В. (ее сын) заключил договор, находясь в стесненных обстоятельствах по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Более того, по мнению М. сделка являлась фиктивной, так как никаких денег ее сын не получал, а внук ее в результате сделки лишился права на жилое помещение.
Решением Октябрьского районного суда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Верховного суда Республики Бурятия) иск Ц. был удовлетворен, а встречный иск М. оставлен без удовлетворения.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав, в том числе и на следующее обстоятельство. Рассматривая дело, суд первой инстанции не учел, что само по себе согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка (имевшееся в материалах дела) не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки.
В соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав – критерий оценки действительности сделки.
Опекун или попечитель с согласия соответствующих органов может распоряжаться доходами своего подопечного исключительно в интересах последнего. Для этих целей могут использоваться и доходы, полученные от управления имуществом подопечного.
Защите имущественных прав подопечного служит закрепленное в законе положение о том, что ни опекуны и попечители, ни их близкие родственники и супруги не вправе совершать какие-либо сделки с подопечным. Исключение предусмотрено лишь для передачи подопечному имущества в безвозмездное пользование или в качестве дара. Опекун также не имеет права представлять своего подопечного в сделках, где одной из сторон являются родственники или супруг опекуна (попечителя).
Опекуны и попечители обязаны проживать вместе со своими подопечными. В случаях, если опека или попечительство устанавливаются над несовершеннолетними, это способствует формированию вокруг них семейной атмосферы, способствующей успешному воспитанию. Совместное проживание опекуна вместе с душевнобольным человеком позволяет оказывать последнему необходимый медицинский уход, следить за своевременным приемом лекарств и прохождением процедур. Кроме того, совместное проживание в подобных случаях способствует обеспечению безопасности как самого подопечного, так и окружающих его людей. Поэтому в Правилах регистрации граждан РФ по месту жительства (п.28) закреплено положение о том, что либо подопечного беспрепятственно регистрируют по месту жительства опекуна или попечителя, либо, наоборот, опекун (попечитель) может быть зарегистрирован на жилой площади своего подопечного по решению об установлении опеки и попечительства с указанием в нем конкретного места жительства.
Раздельное проживание попечителя и подопечного возможно, только если подопечный уже достиг возраста шестнадцати лет, и факт раздельного проживания не может отрицательно отразиться на его воспитании или защите его прав и законных интересов. На раздельное проживание попечителя и подопечного необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Совместное проживание опекуна (попечителя) и подопечного способствует также защите прав последнего на жилище. Собственником жилого помещения ребенок или недееспособный (ограниченно дееспособный) гражданин может стать по договору купли-продажи, приватизации, унаследовав его по закону или завещанию и другими законными способами. В задачу опекунов или попечителей в таких случаях входит обеспечение прав их подопечных на владение, пользование или распоряжение жилым помещением.
Так как за лицами, над которыми были установлены опека либо попечительство, сохраняется право на получение различных пенсий, алиментов и других пособий, опекуны (попечители) обязаны следить за своевременным их получением.
При установлении опеки (попечительства) над несовершеннолетними, опекун (попечитель) получает также право на выплату ежемесячного пособия.
Порядок его получения определен в Положении о порядке выплаты денежных средств на детей, находящихся под опекой (попечительством), которое было разработано на основе постановления Правительства РФ от 20 июня 1992 года
·О неотложных мерах по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
· и утверждено приказом Министерства образования Российской Федерации от 16 февраля 1993 года. В соответствии с этим положением местные органы управления образованием выплачивают опекунам (попечителям) денежные средства на питание, приобретение одежды, обуви и мягкого инвентаря для подопечных, исходя из установленных норм по фактическим ценам данного региона.