Ипотечное кредитование и его регулирование

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА — «Ипотечное кредитование и его регулирование»
Оглавление

“” Введение

“” Глава 1. Понятие и сущность ипотеки
“” § 1. История возникновения ипотеки
“” § 2. Предмет ипотеки
“” § 3. Роль ипотеки в системе способов обеспечения обязательств

“” Глава 2. Правовое регулирование ипотеки
“” § 1. Общие положения об ипотеке. Особенности ипотеки некоторых видов имущества
“” § 2. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства
“” § 3. Государственная регистрация ипотеки
“” § 4. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц
“” § 5. Обращение взыскания на заложенное имущество. Реализация заложенного имущества, на которое было обращено взыскание
“” § 6. Проблемы и перспективы совершенствования действующего законодательства
“” § 7. Проблемы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации и переход к накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения

“” Заключение
“” Список литературы
Приложение

Введение

Институт ипотеки в отечественную правовую систему ввел ГК РФ. Но реализация этого института связана со значительными трудностями, связанными, прежде всего ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен. До 1998 года, когда в России был принят специальный закон «Об ипотеке», эта деятельность осуществлялась на основе общих норм закона «О залоге» 1992 года и ГК РФ. Актуальность ипотечной тематики в России связана с массовой миграцией населения в последние годы, что до предела обострило жилищную проблему. Действующая, прежде всего государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие обращают внимание на институт ипотеки, считая его чуть ли не панацеей от жилищных проблем.
Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием недвижимости в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье с условиями получения кредитов.
Тем не менее, значительная часть людей считает приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Обратимся к ценам на строящееся или продаваемое жилье, то цены на московское жильё колеблются от 490 (в отдаленных новостройках или ближнем Подмосковье) до 3 000 с лишним долларов в центре, престижных домах или домах с улучшенной планировкой.
Конечно, цены на жилье в московском регионе нельзя считать безусловным ориентиром для определения его стоимости в целом по России. Однако, если цены на жилье в регионах могут быть существенно ниже, чем в Москве и области, то его недоступность определяется намного меньшим размахом жилищного строительства ввиду отсутствия достаточных финансовых средств.
Таким образом, ясно, что даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье в обозримом будущем человеку со средними доходами. Только объединением усилий государства и банков возможно превратить желаемое в реальность.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.
На законодательном и подзаконном уровне, а так же практическими действиями органов исполнительной власти приняты меры, призванные как можно скорее решить жилищную проблему. Их существо сводиться к вопросу получения кредитов на строительство или приобретение жилья с использованием рыночного механизма. Но механизм этот имеет серьезные недостатки. Тем не менее, институт ипотеки не потерял кредита доверия у различных слоев населения. Малоимущими он воспринимается, как возможность растянуть на 1,5-2 десятилетия оплату нового жилья. Средние слои населения рассматривают это институт как переходный в ожидании, когда возрастет уровень их благосостояния и можно будет покупать жилье за наличные. На богатых институт не рассчитан, он им почти не нужен. Опыт других стран свидетельствует о том, что основными элементами ипотеки, обеспечивающими ее эффективность, являются налаженный рынок ипотечных кредитов и кредитно-налоговый механизм государственной поддержки и стимулирования ипотеки.
Дороговизна жилья в современной России не сдерживает роста объема жилищного строительства, ориентированного на использование института ипотеки. «Ипотечный» расчет финансирующих лиц очевиден: возможность оставить за собой конкретный жилищный объект в случае неплатежеспособности залогодержателя. Ипотечные правоотношения характеризуются значительной материалоемкостью и капиталоемкостью соответствующих субъектов и объемом единовременно вложенных средств. Для абсолютного большинства потенциальных клиентов это означает использование земельных средств, кредитов. Российское государство в этом плане все менее и менее способно выступать в роли кредитора. Отсюда возрастает значение в данной сфере частных банков и других учреждений и обществ, предоставляющих ссудный капитал в целях извлечения прибыли.
Становление ипотеки напрямую связано с дальнейшим развитием сферы недвижимости, которая с незапамятных времен является «сферой жизненных интересов» и государства, и кредитных организаций, и нас с вами. Собственность, недвижимость испокон веков были, есть и будут, главными двигателями экономики, политики, права. Грамотный договор об ипотеке, твердая правовая основа под ним (ФЗ «Об ипотеке»), позволит многим участникам гражданского оборота с небольшим заработком приобретать жилье в кредит под залог недвижимости. В свою очередь, кредитный договор обеспеченный залогом недвижимости позволит кредиторам развивать сеть долгосрочных кредитов, не боясь не получить свои кредиты обратно.
Актуальность ипотеки неизмеримо возрастает при нынешних реалиях Российской экономики. Разбивший народное хозяйство паралич неплатежей, атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства (например, пирамида ГКО), повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимости степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального или местного политического климата
· все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно, что влечет за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонения от формирования новых. А замедление гражданского оборота
· это одна из главных причин экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально
· политических катаклизмов, вплоть до гражданской войны. Расширение применения урегулированной Законом ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики.
С другой стороны, как частноправовой институт охватывает и такую связанную с болезненными социальными проблемами сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Массовая жилищная приватизация, прошедшая на фоне общего обнищания широких слоев населения, привела к тому, что очень часто квартира составляет единственное, реальное ликвидное богатство российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы
· болезни, требующие дорогостоящего оперативного или консервативного лечения, фиаско коммерческих начинаний, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и так далее. И в качестве единственного доступного выхода из сложившейся ситуации остается заем под залог жилья. Заем под залог жилья отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика все – таки есть перспектива отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия такого договора, залогозаемщик остается жить на своей площади. Однако при не возврате такого займа возникает острая и сложная социальная проблема.
В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля
· продажа, обмен) юридически или коммерчески не целесообразны. Она позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Есть у ипотеки и еще один социальный аспект. Для формирующегося в России среднего класса, а в перспективе и для широких слоев трудоспособного населения, весьма актуально развитие ипотечного кредитования, строительства и приобретения жилья. Хрестоматийным стал уже пример разницы в способах и методах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас: «там» человек берет в банке кредит на приобретение жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, растит детей, и за 10
· 15 лет погашает банку долг с процентами; «у нас» человек работает на жилье 15
· 20 лет, и когда все
· таки зарабатывает или получает по службе квартиру либо дом, то часто его семья уже распалась (не в последнюю очередь из
· за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему уже не хочется. Развитие ипотечного кредитования у нас тормозилось именно из
·за отсутствия проработанной законодательной базы.
Цель данной дипломной работы: раскрыть правовое регулирование залога недвижимости в Российской Федерации, применительно к современным рыночным отношениям Задачи исследования:
Раскрыть сущность ипотеки (залога недвижимости) и дать определение основных понятий. Виды ипотеки и их особенности.
Анализ действующего законодательства и его развитие на современном этапе.
Рассмотреть вопросы применения законодательства об ипотеке возникающие в практике применения участниками гражданского оборота и сформулировать организационно правовые предложения.
Определить проблемы законодательного регулирования ипотечного кредитования в целом и проблемы жилищного обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации и переход к накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в частности.
Методология исследования
· при разработке данной темы использованы следующие методы: исторический, сравнительно правовой, логико-правовой.
Подробнее вопросы понятия, сущности, правового регулирования, практики применения норм закона об ипотеке участниками гражданского оборота, практики рассмотрения судами споров, возникающих из правоотношений, связанных с ипотекой рассмотрены в содержании дипломной работы.
Глава 1. Понятие и сущность ипотеки
§ 1. История возникновения ипотеки

Шаг в развитии залогового кредита составил институт, сложившийся в Риме, как полагают под влиянием восточного права (Греция и Египет) и носящий греческое название ипотеки.
Восточное право нашло в Риме подготовительную почву, поскольку в римских арендных договорах издавна установились отношения, близко напоминающие ипотеку.
Катон Старший (около 200 лет до нашей эры) в своем руководстве по сельскому хозяйству советует при сдаче в аренду масличных садов включать в договор такой пункт: пока наемная плата не будет уплачена, инвентарь ввезенный арендатором на участок пусть будет залогом. Таким образом, обязательство арендатора внести плату обеспечивается залогом. Этот залог остается во владении должника, но обеспечение снабжено энергетической санкцией: инвентарь не должен вывозиться с участка. В случае вывоза инвентарь становится собственностью хозяина участка.
Еще в первом веке нашей эры, при Лабеоне, договаривались с арендатором, чтобы ввезенный инвентарь считался залогом, впредь до уплаты наемной платы. Такой пункт договора был настолько обычным при сдаче в аренду, что он стал подразумеваться самим собой, или, как выражаются юристы, он превратился в naturalia negotil.
Источники совершенно ясно говорят о вещном характере залога; истребование залога дает кредитору право предъявить вещный иск; истребование залога или заклада носит вещно-правовой характер.
При последовательном залоге одной и той же вещи несколькими лицами действовало правило ипотечного старшинства: кто раньше по времени, тот сильнее в праве.
Римское ипотечное право не устанавливало регистрации ипотеки, в каком- либо государственном органе, в следствии чего ипотечный кредитор не знал, является ли он первым залоговым кредитором или имеется другой, старший по времени и более сильный по праву. Чтобы избежать опасности, которую приходится терпеть, когда одно и то же имущество закладывается несколько раз, обыкновенно оговаривают, что вещь никому не принадлежит, кроме как скажем Люцию Тицию.
Основное право, принадлежит кредитору в случае неполучения от должника удовлетворения в срок, состоит в реализации (продаже) заложенного имущества
· jus distrahendi.
Сначала это право обуславливалось соглашением сторон, а затем такое условие стало настолько частым, что стало подразумеваться само собой: хотя не было договоренности о продаже заложенной вещи, однако мы применяем такое право, что разрешается продажа заложенного имущества, если противное не было оговорено сторонами.
Но даже если по договору кредитор был лишен права продажи залога, то все-таки после трехкратного предупреждения такая продажа допускалась. Если при реализации залога получался излишек, то кредитор обязан возвратить это излишек должнику; если же наоборот, денег вырученных от продажи заложенного имущества, не хватает для покрытия долга, то недостающее взыскивается с прочего имущества должника.
Помпоний писал так: при установлении залога имущества принято добавлять, что если залог будет реализован за сумму меньшую, чем долг, то это добавление совершенно лишнее, потому что такое последствие наступает само собой, хотя бы условие о нем и не было добавлено.
И за всем этим римское право было далеко несовершенным. Допуская залог всего имущества, как личного, так и будущего. Была широко распространена генеральная ипотека, обременяющая в силу закона все имущество должника в обеспечении привилегированных различных требований. К требованиям, обеспеченным генеральной ипотекой относятся: требования фиска об уплате налогов, требование жены, после прекращения брака о возврате приданного, генеральная законная ипотека, лежащая на всем имуществе опекуна или попечителя, в обеспечении требований к ним со стороны подопечных.
Постепенно вырос целый ряд привилегированных требований, пользующихся преимуществом в порядке взысканий, обеспеченные законной генеральной ипотекой, так и другие требования, как, например, требования по кредиту для ремонта домов, постройку или покупку судна, или его оснащение или отделку.
Все это при отсутствии ипотечных операций по каждой недвижимости сделало римскую залоговую систему чрезвычайно запутанной. Вместо документальной записи о наличии ипотеки приходилось ограничиваться личным заверением должника о том, что, например, лавка и служащие в ней рабы никому другому не заложены, в чем кредитор верит должнику как порядочному человеку.
Однако для гражданского права рабовладельческого общества честное слово является не достаточно надежной опорой. На помощь приходит устрашение, уголовным наказанием: кто заложит другому вещь, состоящую у меня в залоге, не предупредив меня об этом, тот подвергается наказанию за мошенничество.
В 19 веке, когда имущество имело главным образом форму недвижимости, основным видом залога была ипотека. Это относится к Франции и к странам Германского права, где все операции строго регламентированы. После 2-ой мировой войны кредит под залог имущества вновь вышел на первый план.
Учреждение ипотеки во Франции. Первой характерной особенностью ипотеки является то, что она утверждается подлинным актом: – у нотариуса и по форме, установленной законом. Любой другой документ, не засвидетельствованный у нотариуса, силы не имеет. Документ, составленный во время сделки в случае его опротестования третьими лицами, должен так же представлять собой аутентичный акт.
Во Франции основой ипотечного права, кроме аутентичного акта, является так же кадастр и регистрация ипотеки.
Кадастр (или поземельная книга)
· это картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших участков земли и крупных землевладений. Таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или незастроенное недвижимое имущество и исключить возможность перепутать его с другим. В любой мэрии можно получить информацию из кадастра.
Примерно так же, с небольшими вариациями, эта служба организована в других странах по романо-германскому праву, только там кадастр называют поземельной книгой.
Регистрация ипотеки. Регистратор ипотеки является государственным служащим (в странах с поземельной книгой это судья). Он регистрирует все акты вещного права по сделкам с недвижимостью (продажа, покупка, сервитут, льготы и др.). Он так же составляет реальную и персональную картотеки. С его помощью можно получить реальную картину ипотеки льгот, отягощающих недвижимое имущество.
В странах романо-германского права режим ипотеки имеет много общего: нотариально заверенный акт, кадастр или поземельная книга, публикации ипотек и другие существенные формальности.
В других странах концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, особенно в странах англосаксонского права с режимом «справедливости общего прав». В частности там нет необходимости нотариально заверенном акте. И ипотека может носить общий характер, то есть предмет залога не обозначен или нет публикаций. Датская система использует обе вышеописанные.
В действительности англосаксонский мир рассматривает ипотеку как достаточно банальную гарантию, аналогичную страхованию или поручительству.
Это гибкость, открывающая путь для некоторых злоупотреблений, позволило, однако, в США проводить операции перевода ипотечных долговых обязательств в «ценные бумаги», то есть их стандартизация и привлечение на финансовый рынок позволяет учреждениям, предоставляющим ссуду под недвижимость, расширить возможности в рефинансировании с помощью вторичного рынка. Кредиторы чрезвычайно заинтересованы в приобретении таких ценных бумаг, бумаг очень надежных, так как гарантия ипотеки передается вместе с ними.
В России, процесс развития ипотеки происходит относительно медленно. И в этом нет ничего удивительного, так как в течение 70 лет в России не существовало частной собственности.

§ 2. Предмет ипотеки

Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости) является ключевым для уяснения содержания Закона об ипотеке. Поэтому целесообразно более или менее обстоятельно охарактеризовать соответствующую категорию.
Часты упоминания о движимом и недвижимом имуществе в межгосударственных, межправительственных и межведомственных соглашениях, заключенных Российской Федерацией, Союзом Советских Социалистических Республик (действующих до сих пор на территории России).
Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права.
Понятие недвижимости дается в п. 1 ст. 130 ГК. При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки:
Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество)
· это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека.
Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки, и все что прочно связано с землей.
В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Ранее отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочные критерии. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб»).
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности». Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т.д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое, а так же государственной регистрации недвижимости.
В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК
· это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».
Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.
Думается юридической науке следует пересмотреть предложенную чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т.п.
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).
Как следует из изложенного, понятие недвижимости, закрепленное в ст.