Рынок недвижимости и ипотека

Содержание

Введение 3
Глава 1. Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования 8
1.1.Понятие недвижимости и операции с ней 8
1.2. Структура рынка недвижимости 16
1.3. Понятие и общие положения об ипотеке. Особенности ипотеки некоторых видов имущества 19
1.4. Особенности ипотеки недвижимости 23
Глава 2. Анализ практической реализации ипотечного кредитования 30
2.1. Роль банков в осуществлении ипотечных программ Москвы на примере АКБ «Импексбанк» 30
2.2. Практическое осуществление ипотечного кредитования в АКБ «Импексбанк» 35
2.3. Расчет платежей при ипотечном кредитовании 40
Глава 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России 47
3.1. Перспективы государственного регулирования ипотечного кредитования . Возможности доработки законодательной базы 47
3.2. Возможности развития различных систем ипотечного кредитования в России на современном этапе развития 54

Заключение 65
Список литературы 69
Приложение

Введение

Институт ипотеки в отечественную финансовую систему ввел ГК РФ. Но реализация этого института связана со значительными трудностями, связанными, прежде всего ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен. До 1998 года, когда в России был принят специальный закон «Об ипотеке», эта деятельность осуществлялась на основе общих норм закона «О залоге» 1992 года и ГК РФ. Актуальность ипотечной тематики в России связана с массовой миграцией населения в последние годы, что до предела обострило жилищную проблему. Действующая, прежде всего государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие обращают внимание на институт ипотеки, считая его чуть ли не панацеей от жилищных проблем.
Практическими действиями органов исполнительной власти приняты меры, призванные как можно скорее решить жилищную проблему. Их существо сводиться к вопросу получения кредитов на строительство или приобретение жилья с использованием рыночного механизма. Но механизм этот имеет серьезные недостатки. Тем не менее, институт ипотеки не потерял кредита доверия у различных слоев населения. Малоимущими он воспринимается, как возможность растянуть на 1,5-2 десятилетия оплату нового жилья. Средние слои населения рассматривают это институт как переходный в ожидании, когда возрастет уровень их благосостояния и можно будет покупать жилье за наличные. На богатых институт не рассчитан, он им почти не нужен.
Опыт других стран свидетельствует о том, что основными элементами ипотеки, обеспечивающими ее эффективность, являются налаженный рынок ипотечных кредитов и кредитно-налоговый механизм государственной поддержки и стимулирования ипотеки.
Дороговизна жилья в современной России не сдерживает роста объема жилищного строительства, ориентированного на использование института ипотеки. «Ипотечный» расчет финансирующих лиц очевиден: возможность оставить за собой конкретный жилищный объект в случае неплатежеспособности залогодержателя.
Ипотечные отношения характеризуются значительной материалоемкостью и капиталоемкостью соответствующих субъектов и объемом единовременно вложенных средств. Для абсолютного большинства потенциальных клиентов это означает использование земельных средств, кредитов. Российское государство в этом плане все менее и менее способно выступать в роли кредитора. Отсюда возрастает значение в данной сфере частных банков и других учреждений и обществ, предоставляющих ссудный капитал в целях извлечения прибыли.
Становление ипотеки напрямую связано с дальнейшим развитием сферы недвижимости, которая с незапамятных времен является «сферой жизненных интересов» и государства, и кредитных организаций, и нас с вами. Собственность, недвижимость испокон веков были, есть и будут, главными двигателями экономики, политики, права. Грамотный договор об ипотеке, твердая правовая основа под ним (ФЗ «Об ипотеке»), позволит многим участникам гражданского оборота с небольшим заработком приобретать жилье в кредит под залог недвижимости. В свою очередь, кредитный договор обеспеченный залогом недвижимости позволит кредиторам развивать сеть долгосрочных кредитов, не боясь не получить свои кредиты обратно.
Актуальность ипотеки неизмеримо возрастает при нынешних реалиях Российской экономики. Разбивший народное хозяйство паралич неплатежей, атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами государственного банкротства (например, пирамида ГКО), повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимости степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального, регионального или местного политического климата
· все это заставляет подходить к заключению крупных и средних коммерческих сделок трижды осмотрительно и осторожно, что влечет за собой массовый отказ от их заключения, разрыв ранее сложившихся экономических связей и уклонения от формирования новых. А замедление гражданского оборота
· это одна из главных причин экономической деградации страны, обнищания широких слоев населения, раскручивания центробежных тенденций и нарастания социально
· политических катаклизмов, вплоть до гражданской войны. Расширение применения урегулированной Законом ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики.
С другой стороны, как частноправовой институт охватывает и такую связанную с болезненными социальными проблемами сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Массовая жилищная приватизация, прошедшая на фоне общего обнищания широких слоев населения, привела к тому, что очень часто квартира составляет единственное, реальное ликвидное богатство российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы
· болезни, требующие дорогостоящего оперативного или консервативного лечения, фиаско коммерческих начинаний, порождающие необходимость погашения крупных долгов, и так далее. И в качестве единственного доступного выхода из сложившейся ситуации остается заем под залог жилья. Заем под залог жилья отличается от продажи жилья не только тем, что у заемщика все – таки есть перспектива отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия такого договора, залогозаемщик остается жить на своей площади. Однако при не возврате такого займа возникает острая и сложная социальная проблема. В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля
· продажа, обмен) юридически или коммерчески не целесообразны. Она позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Есть у ипотеки и еще один социальный аспект. Для формирующегося в России среднего класса, а в перспективе и для широких слоев трудоспособного населения, весьма актуально развитие ипотечного кредитования, строительства и приобретения жилья. Хрестоматийным стал уже пример разницы в способах и методах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас: «там» человек берет в банке кредит на приобретение жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, растит детей, и за 10
· 15 лет погашает банку долг с процентами; «у нас» человек работает на жилье 15
· 20 лет, и когда все
· таки зарабатывает или получает по службе квартиру либо дом, то часто его семья уже распалась (не в последнюю очередь из
· за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей ему уже не хочется. Развитие ипотечного кредитования у нас тормозилось именно из
·за отсутствия проработанной законодательной базы.
Цель данной дипломной работы:
Раскрыть понятие и перспективы развития ипотечного кредитования рынка недвижимости в Российской Федерации, применительно к современным рыночным отношениям
Задачи исследования:
Раскрыть сущность ипотеки (залога недвижимости) и дать определение основных понятий. Виды ипотеки и их особенности.
Анализ действующего государственного регулирования данного института и его развитие на современном этапе.
Рассмотреть вопросы применения ипотечного кредитования, возникающие в практике деятельности банков и произвести расчет платежей по данному виду кредита;
Выявить возможные перспективы различных схем ипотеки в России.
Подробнее вопросы понятия, сущности, государственного регулирования, практики применения ипотечного кредитования и развитие ипотеки в нашей стране рассмотрены в содержании дипломной работы.

Глава 1. Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования
1.1.Понятие недвижимости и операции с ней

Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Первые сведения о ней появились в эпоху Древнего Рима. Развиваясь в рамках общей экономической теории в экономике недвижимости, тем не менее сформировались свои методы и свой понятийный аппарат.
С теоретической точки зрения в экономике недвижимости под объектом недвижимости понимается земельный участок (участок земной поверхности) со всей недвижимостью, которая есть над ним и под ним. То есть объект недвижимости можно определить как материальный конус, который берет начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Данное толкование на теоретическом уровне можно трактовать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. В каждой стране, тем не менее, есть свои правовые особенности этого понятия.
В России в соответствии с ее Гражданским кодексом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие в высшей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как суда и космические аппараты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой неподвижности с юридической точки зрения – привязка к месту регистрации объекта. То есть неподвижен не объект, а его титул.
С точки зрения оценки следует различать термины: недвижимость и недвижимая собственность. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т. е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимая собственность – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т. е. говорят об экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.
В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок», или просто «участок», – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т. е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) могут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость.
С этой точки зрения интересно, что же все-таки представляет собой недвижимость. Так, в данном выше Гражданским кодексом определении недвижимости следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно отнести к недвижимости: «…все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…» К сожалению, наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкции, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место? Можно было бы предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение меньше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Тогда, казалось бы, все становится на свои места. Но такая трактовка приводит нас к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы. Достаточно легко уйти от этой проблемы, если считать объектом налогооблагаемой недвижимости только земельный участок, как это делается в Австралии. Там в качестве базы для налогообложения берется его рыночная стоимость, т. е. стоимость, предполагающая наиболее эффективное использование земли. Этот принцип стимулирует собственника использовать землю оптимальным образом и является, на наш взгляд, наиболее прогрессивным среди всех известных систем налогообложения.
Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости
· физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.
Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.
Право собственности в РФ определяется 17-й главой ГК: «Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».
Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в Гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998 г.
· 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т. е. когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.
Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость с точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом как объект недвижимости и товар обладает дополнительной особой характеристикой
· вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.
Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийны и потому взаимозаменимы. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене. На обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости государство как один из его субъектов через систему нормативно-правовых актов может оказывать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач.
На обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они часто становятся основным соображением при покупке или продаже товара, так как его качество при близкой цене примерно то же. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию равновесия. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т. д. Исходя из этого на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точек зрения.
Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры, необходимо отметить следующее.
Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), либо право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.
Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой
· становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имущественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.
Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т. е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

1.2. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.
Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.
Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара – его территориальной неперемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образования. Известно, что цель (вариант) использования-объекта недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение.