Затратный метод в оценке бизнеса

Содержание

Введение

Глава 1. Основные АСПЕКТЫ оценкИ БИЗНЕСА ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ
1.1. Выбор метода оценки.
1.2. Затратный подход
1.2.1. Сферы применения и ограничения затратного подхода
1.2.2. Структура методов затратного подхода.
1.2.3. Методы затратного подхода.

Глава 2. Применение затратного метода при определении рыночной стоимости помещения Агентства Недвижи-мости «Людмила».
2.1. Общие положения.
2.2. Расчет рыночной стоимости помещения затратным методом.

Заключение
Список используемой литературы
Введение

Физические и юридические лица могут вкладывать капитал в акции и облигации, образующиеся на фондовом рынке, поскольку информация о ценах легко доступна. Напротив, доли личных вложений в недвижимость в публичных торгах не используются. Кроме того, так как на рынке число покупателей и продавцов ограничено в любой момент времени, то недвижимость продается редко. Когда недвижимость (или ее часть) продается, цена не может быть открыта для публики. Трудно узнать, как участники рынка оценивают стоимость недвижимого имущества в любой момент времени. Даже если полная информация о сделочных ценах была известна, возникнет вопрос, как обеспечены этими ценами прочие показатели непроданного имущества. Это происходит потому, что всякое недвижимое имущество в определенной степени уникально в своем роде; оно немного отличается по местоположению и может иметь различные физические характеристики и различную структуру (различные условия) аренды. Кроме того, характеристики имущества, которое инвесторы решили продать, может отличаться от характеристик сходного имущества тем, что инвесторы решили им владеть. Для продажи недвижимого имущества рыночная цена должна быть классифицирована по определенному методу.
Цель данной курсовой работы заключается в рассмотрении одного из современных методов оценки рыночной стоимости недвижимого доходного имущества (объекта бизнеса), суть которой заключается в понимании ключевого предположения: что делает оценщик, когда использует особый подход к оценке стоимости? Актуальность темы продиктована современными условиями хозяйствования, когда правильность оценки бизнеса позволяет максимально выгодно и эффективно распоряжаться определенным видом ресурсов.
Первая глава рассматривает основные аспекты затратного подхода к оценке бизнеса. Всего существует три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход базируется на предпосылке, что стоимость имущества определяется как сумма стоимости земельного участка плюс стоимость возмещения здания минус накопленный износ, который в свою очередь может быть физическим (необходимость в замещении), функциональным (несовершенный или устаревший дизайн) и экономическим (внешние факторы, которые влияют на стоимость имущества).
Во второй главе данной работы осуществляется попытка оценить рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости
· однокомнатной квартиры-офиса, принадлежащей Агентству Недвижимости «Людмила». В ходе оценки используется затратный подход, на основании которого и выводится окончательная рыночная стоимость данного помещения. Ввиду недостаточности информации и несовершенства рынка недвижимости в Москве в процессе оценки сделано достаточно большое количество допущений. Их причиной является также тот факт, что целью подобной оценки было не выявление максимально точной рыночной стоимости объекта, а скорее некое апробирование подходов к оценке бизнеса на практике.
Несмотря на это, результат получился довольно правдоподобным по отношению к средней стоимости однокомнатной квартиры.

Глава 1. Основные аспекты оценки бизнеса затратным методом

1.1. Выбор метода оценки

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России
· сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т. д.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Как уже говорилось, практика оценки недвижимости сводится к трем основным подходам.
Затратный подход основан на оценке стоимости улучшений с учетом их износа с добавлением к получаемому результату стоимости земли. Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода связаны с оценкой рыночной стоимости земли. Одним из наиболее достоверных методов оценки земли с точки зрения западной теории является метод рыночных сравнений, который основан на оценке земельного участка путем сравнения его с аналогичными земельными участками, по которым известна информация о цене продаж.
Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за отсутствия соответствующей информации. Это связано с двумя основными причинами: с неопределенностью российского законодательства по земле с точки зрения прав на нее и скрытностью информации о сделках по купле или продаже земельных участков. В соответствии с классическим методом остатка, используемым на Западе, стоимость свободного земельного участка определяется путем прямой капитализации земельной ренты с использованием соответствующих норм капитализации. В условиях Запада, когда участки используются, как правило, наиболее эффективным образом, прямая капитализация дает надежные результаты. В условиях России эффективное использование земельных участков является исключением из правил. Практика показывает, что в этих условиях более достоверные результаты оценки земли можно получить методом остатка в варианте ОСР-анализа, который позволяет учесть затраты на доведение объекта до наилучшего использования с учетом стоимости денег во времени. При высоких ставках дисконтирования (больших значениях фактора дисконтирования), характерных для российских условий, и достаточно длительных сроках строительства неучет времени реконструкции может приводить к достаточно большим ошибкам оценки земли.
При оценке земельного участка с использованием техники остатка капитализируемая земельная рента определяется как разность общего чистого операционного дохода и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. При этом чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, рассчитывается как произведение рыночной стоимости улучшений на коэффициент капитализации доходов от улучшений, которые в процессе экономической жизни теряют свою стоимость.
Потери в рыночной стоимости улучшений при оценке объекта недвижимости компенсируются за счет отчислений части чистого операционного дохода в фонд возмещения.
В коэффициенте капитализации данная компенсация учитывается одной из составляющих нормы капитализации
· нормы возврата капитала. С экономической точки зрения износ улучшений и компенсация этого износа должны быть согласованы.
Одной из сложных проблем при использовании классического затратного подхода является проблема оценки функционального износа и внешнего устаревания, которые в существенной степени влияют на конечный результат по оценке рыночной стоимости. В вышеупомянутом издании отмечается, что очень трудно измерить износ здания, если его возраст превышает 10 лет. Данная проблема особенно остро стоит при оценке объектов недвижимости России. Это связано с тем, что в нашей стране в силу сложившихся традиций и из-за холодных климатических условий принято сооружать долговечные здания и строения особой капитальности с большим физическим сроком жизни (150-200 лет). Исходя из этого задача оценки совокупного износа таких сооружений выливается в достаточно сложную проблему. Она может быть решена на основе сравнительного анализа результатов оценки, выполненных методом остатка для улучшений, и результата, полученного путем оценки стоимости замещения существующих улучшений. Большие сложности в российских условиях вызывает использование для оценки рыночных стоимостных характеристик метода рыночных сравнений. С точки зрения оценки для его применения необходимо использовать объекты, близкие по своим характеристикам к объекту оценки, т. е. объекты, находящиеся в информационном поле рынка оцениваемого объекта. Для России характерно большое разнообразие архитектурных и строительных стилей объектов недвижимости. Порой очень сложно найти даже два здания, характеристики которых близки друг к другу. Особенно это касается исторической части большинства российских городов. В дополнение к этому проблема поиска информации для метода сравнительного анализа осложняется закрытостью экономической информации о сделках. В российских условиях для оценки объектов приходится использовать любую имеющуюся информацию о прошедших сделках по объектам, которая порой далека по своим характеристикам от объекта оценки. Для корректного ее использования необходимо развивать подходы, основанные на измерении и учете весов аналогов на основе анализа их технических и экономических характеристик. Такие подходы позволят существенно расширить информационное поле рынка оцениваемого объекта.
От решения вышеперечисленных проблем и от правильного выбора подхода к оценке недвижимости в существенной мере зависят точность и достоверность результатов, получаемых в процессе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
1.2. Затратный подход
1.2.1. Сферы применения и ограничения затратного подхода

Бизнес
· это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Таким образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. Получение дохода
· это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, т.е. цель и результат бизнеса. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Предприятие, стремясь занять свою собственную рыночную нишу, выделиться из среды подобных, закрепить свои специфические особенности, создает и регистрирует свои отличия в виде фирменного названия и атрибутов. Фирма
· это вывеска, знак, имя конкретного предприятия, являющегося в данной сфере экономико-организационной формой бизнеса, имеющего в своей основе капитал.
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и ддя предприятия, и для фирмы.
В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.
Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.
Во-первых, это товар инвестиционный, т. с. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.
В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара
· потребность в регулировании купли-продажи.
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.
Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.
Во-первых, это товар инвестиционный, т. с. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.
В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.